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Deutschland steuert auf einen alarmierenden Tiefpunkt im Wohnungsbau zu

Deutschland steht vor einer dramatischen Krise im Wohnungsbau, die dringend entschiedene Maßnahmen erfordert. „Die aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamts signalisieren keine Trendwende, sondern einen wachsenden Fehlbedarf an Wohnungen. Die Fertigstellungszahlen von 2023 beziehen sich auf Projekte, die unter günstigeren Bedingungen begonnen wurden“, kommentiert ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner die neuesten Zahlen. „In den kommenden Monaten werden diese positiven Effekte nachlassen. Dann werden uns die hohen Zinsen und Baukosten mit voller Wucht treffen“, warnt Mattner. Berichten zufolge könnten sich die Fertigstellungen von über 220.000 neuen Wohnungen verzögern. „Die düsteren Prognosen erfordern eine kluge Reaktion der Bundesländer. Sie müssen jetzt ihre Verantwortung wahrnehmen und finanzpolitisch die richtigen Weichen stellen.“

Laut Destatis wurden im Jahr 2023 in Deutschland 294.400 Wohnungen fertiggestellt. Mattner betont, dass Deutschland es sich nicht länger leisten kann, mit einem staatlichen Kostenanteil von 37 Prozent beim Wohnungsbau die höchste Belastung in Europa zu tragen. Der ZIA sieht die Grunderwerbsteuer als entscheidenden Hebel für Veränderungen. „Hier muss umgesteuert werden“, fordert Mattner. „Die Finanzpolitiker in den Ländern müssen die richtigen Schlüsse aus den neuesten Steuerschätzungen ziehen.“ Diese prognostizierten vor einer Woche Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer von 12,55 Milliarden Euro für 2025 – ein Rückgang von fast fünf Milliarden Euro im Vergleich zu 2022. „Wenn die Länder erkennen, dass niedrigere Steuersätze zu mehr Fertigstellungen und damit zu höheren Einnahmen führen, könnte dies eine Win-Win-Situation schaffen: mehr Wohnungen und mehr Einnahmen für den Staat.“ Steuersätze von bis zu 6,5 Prozent seien „absolut inakzeptabel“.

Zusätzlich müssten zumindest vorübergehend kommunale Abschöpfungsmodelle ausgesetzt werden. „Diese staatliche Zurückhaltung würde in wenigen Jahren zu höheren Einnahmen aus dem Bau und zur Schaffung neuer Wohnungen führen“, erklärt Mattner. „Damit dies gelingt, müssen Bund, Länder und Gemeinden zusammenarbeiten, um die kurzfristigen Belastungen und die langfristigen Vorteile gerecht zu verteilen. Dieses Thema ist so wichtig, dass es einen nationalen Kraftakt erfordert.“

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Neue Möglichkeiten im Wohnungsbau: Das degressive Abschreibungsgesetz als Impulsgeber

Mit dem Wachstumschancengesetz, das zu Ostern in Kraft trat, wird die degressive Abschreibung für Investitionen im Wohnungsbau eingeführt. Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverband Deutschland (IVD), betont die Bedeutung dieser Neuerung: Sie verspricht einen bedeutenden Anreiz für den Neubau von dringend benötigtem Wohnraum, eine Initiative, für die der IVD intensiv geworben hat.

Beginnend mit dem Jahr der Fertigstellung oder des Erwerbs ermöglicht diese Abschreibungsmethode zunächst eine fünfprozentige steuerliche Geltendmachung der Investitionskosten, angepasst für den restlichen Teil des Jahres. In den nachfolgenden Jahren können jeweils fünf Prozent des verminderten Buchwerts abgeschrieben werden, wodurch die Bemessungsgrundlage kontinuierlich sinkt.

Die Nutzung der degressiven Abschreibung ist auf neue Wohngebäude und Wohnungen begrenzt, die entweder neu gebaut oder im Jahr ihrer Fertigstellung gekauft wurden. Ein hoher Energie-Effizienzstandard ist dafür nicht erforderlich, allerdings muss das Gebäude dem Effizienzhaus-Standard 55 entsprechen, der seit Anfang 2023 für Neubauten verbindlich ist. Es besteht keine Obergrenze für die Baukosten.

Für die Inanspruchnahme der Baukosten müssen die Bauvorhaben in einem bestimmten Zeitfenster liegen: Der Baubeginn ist zwischen dem 01.Oktober 2023 und dem 30. September 2029 anzuzeigen. Falls keine behördliche Anzeige des Baubeginns erforderlich ist, muss der Bauherr dies gegenüber der Baubehörde erklären.

Käufe von Immobilien fallen ebenfalls unter diese Regelung, vorausgesetzt der Kaufvertrag wird ebenfalls zwischen dem 01. Oktober 2023 und 30. September 2029 rechtswirksam abgeschlossen. Die Immobilien können sich bereits im Bau befinden oder fertiggestellt sein, insofern die Fertigstellung nicht vor dem 01. Januar 2023 erfolgte.

Ein Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn es bewohnbar ist, selbst wenn die offizielle Abnahme noch aussteht oder mögliche Restarbeiten zu erledigen sind.

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